Báo cáo tài chính nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận chi phí lãi vay chỉ ở mức rất thấp so với tổng dư nợ. Điều này đến từ một nghiệp vụ trong kế toán mang tên bút toán vốn hóa (capitalized) chi phí lãi vay. Theo đó, một phần chi phí lãi vay sẽ được đưa vào giá trị tài sản dở dang (hạng mục tồn kho).
Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Thế Trường (CPA Australia; M.Fin; LLB), cựu trưởng nhóm tư vấn tại hãng kiểm toán Deloitte, nghiệp vụ vốn hóa lãi vay rất phổ biến trong hạch toán kế toán, nhất là với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản và có thể hàm chứa rủi ro tài chính cho doanh nghiệp.
Việc vốn hóa lãi vay của hầu hết doanh nghiệp bất động sản, về cơ bản là tuân thủ các chuẩn mực kế toán hiện hành, cụ thể là Chuẩn mực kế toán số 16 của Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS).
Theo đó, dù số tiền lãi vay doanh nghiệp phải trả có lên tới hàng nghìn tỷ đồng mỗi quý nhưng phần chi phí lãi vay phục vụ cho các dự án bất động sản chưa đi vào hoạt động sẽ được hạch toán vốn hóa vào khoản mục dở dang chứ chưa phản ánh ngay lập tức vào khoản mục chi phí tài chính.
Điều này về cơ bản sẽ giúp kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp ổn định và phản ánh đúng bản chất vận hành của doanh nghiệp hơn.
Tuy nhiên, do đặc thù liên quan xây dựng các dự án nên việc vốn hóa chi phí lãi vay một cách liên tục, nối tiếp sẽ gặp nhiều nhất ở các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, phương pháp nào cũng có lợi ích và rủi ro nhất định. Bút toán vốn hóa chi phí lãi vay cũng vậy.
Khi bút toán vốn hóa chi phí lãi vay, khả năng sai lệch trong xác định chính xác tỷ lệ phân bổ lãi vay vẫn là có thể xảy ra.
Trên thực tế, hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 16) đã không được cập nhật từ 2002 đến nay cũng gây ra nhiều khó khăn cho bản thân doanh nghiệp dù cho đã được bổ sung thông tư hướng dẫn, phần nào ảnh hưởng tới việc thực hiện hạch toán kế toán.
Thêm nữa, trong bối cảnh doanh nghiệp địa ốc sở hữu danh mục đa dạng dự án, với nhiều hạng mục khác nhau cùng thực hiện và được giải ngân tại một thời điểm, việc xác định chính xác, tách biệt chi phí lãi vay của từng phần vốn được giải ngân cho mỗi dự án chung, dự án riêng với quy mô khác nhau là không hề dễ dàng.
Điều này không chỉ gây rủi ro sai lệch về tỷ lệ phân bổ đối với kế toán của doanh nghiệp mà ngay cả nhiều hãng kiểm toán lớn trên thị trường cũng khó xác định con số chính xác cho các khoản mục.
“Bom nổ chậm” của doanh nghiệp địa ốc
Theo Chuẩn mực kế toán VAS 16, việc vốn hóa chi phí đi vay sẽ được tạm ngừng lại trong các giai đoạn mà quá trình đầu tư xây dựng dự án hoặc sản xuất tài sản dở dang bị gián đoạn.
Tuy nhiên trên thực tế, rất hiếm trường hợp doanh nghiệp thực hiện việc này vì ảnh hưởng đến báo cáo kế hoạch kinh doanh, lợi nhuận trong kỳ của doanh nghiệp.
Theo đó, tình trạng rất nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ hiện nay khiến việc phải vốn hóa quá nhiều chi phí lãi vay trở thành quả “bom nổ chậm” với doanh nghiệp trong tương lai.
Đầu tiên, về mặt thuế, khi các khoản chi phí vốn hóa phát sinh quá lớn, vượt xa dự toán ban đầu của dự án, trong khi doanh thu thu được từ các dự án trong tương lai là không cân xứng, sẽ làm phát sinh rủi ro: một phần các khoản chi phí lãi vay ghi nhận trong tương lai không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thứ hai, trong bối cảnh các dự án bất động sản gặp nhiều vướng mắc pháp lý, không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật để nghiệm thu công trình dẫn đến rủi ro dự án sẽ bị “treo” mà không biết đến khi nào mới hoàn thành.
Điều này kéo theo rủi ro phải hạch toán ngược trở lại vào hoạt động kinh doanh, dẫn đến nguy cơ chi phí tăng đột biến trong kỳ, ảnh hưởng đến báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm.
Ngoài ra, khoản chi phí lãi vay đã vốn hóa lúc này khi ghi nhận vào khoản mục chi phí tài chính có rủi ro không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp do ghi nhận lệch kỳ.
Tình trạng sẽ trầm trọng hơn khi các doanh nghiệp có nhu cầu giải thể, phá sản thì vẫn bắt buộc phải xử lý phần thuế tồn đọng này trước khi được phê duyệt.
Nguồn tham khảo: The Leader
