Bất động sản Úc tăng trưởng trong rủi ro

Thị trường bất động sản Úc đang bước vào một giai đoạn đặc biệt, nơi các yếu tố chính sách, tín dụng và nhân khẩu học đang kết hợp để tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn, nhưng đồng thời lại tiềm ẩn những nguy cơ điều chỉnh sâu trong trung và dài hạn.

Bức tranh hiện tại cho thấy sự phân cực rõ rệt: một mặt là sự hưng phấn về giá cả và kỳ vọng thị trường, mặt khác là sự suy yếu trong cấu trúc nền tảng của khả năng chi trả (affordability) và tính bền vững.

Giá vất động sản tại Sydney cùng chi phí trả nợ thế chấp hàng tháng giai đoạn T6/2019 đến T8/2023

Các chỉ số về khả năng chi trả đã rơi xuống mức thấp kỷ lục. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hộ gia đình (price-to-income ratio) đang ở mức cao nhất lịch sử; chi phí trả nợ thế chấp trên tổng thu nhập hộ gia đình cũng chạm đỉnh.

Thời gian cần thiết để tiết kiệm cho một căn hộ (có giá ở mức trung bình) ở các thành phố lớn đã lên tới mức kỷ lục, trong khi tỷ lệ thu nhập dành cho thuê nhà cũng vượt quá khứ. Mặc dù ba lần cắt giảm lãi suất của ngân hàng dự trữ Úc (Reserve Bank of Australia – RBA) gần đây đã phần nào làm giảm chi phí trả nợ, nhưng bản chất vấn đề, mức nợ cao và giá quá cao so với thu nhập, vẫn không thay đổi.

Lịch sử cho thấy, trong 40 năm qua, mỗi đợt cắt giảm lãi suất đều kích thích giá nhà tăng mạnh. Các nghiên cứu từ Commonwealth Bank of Australia (CBA) và Australian Financial Review chỉ ra rằng thông thường giá nhà tăng ít nhất hai con số trong vòng hai năm sau đợt cắt giảm đầu tiên, ngoại trừ giai đoạn suy thoái sâu thập niên 1990.

Lần này, ngoài tác động lãi suất, thị trường còn được hỗ trợ bởi hàng loạt chính sách tài khóa và tín dụng: chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu chỉ cần 5% tiền đặt cọc mà không phải trả bảo hiểm thế chấp, việc loại trừ nợ sinh viên khỏi tính toán khả năng vay, mở rộng các chương trình sở hữu chung (shared equity), sự xuất hiện của các sản phẩm vay thế chấp mới như kỳ hạn 40 năm hay vay chỉ trả lãi trong 10 năm đầu không cần tái thẩm định. Tất cả điều này làm tăng sức mua và trực tiếp đẩy giá lên cao.

Sự bùng nổ ngắn hạn còn được củng cố bởi yếu tố tâm lý. Tỷ lệ thành công đấu giá nhà (auction clearance rate) hiện ở mức cao nhất trong hơn một năm, thường được xem là chỉ báo sớm cho xu hướng tăng giá. Chỉ số kỳ vọng giá nhà trong khảo sát tâm lý tiêu dùng của Westpac đã đạt mức cao nhất trong 15 năm. Tăng trưởng giá theo chỉ số CoreLogic đang tăng tốc trở lại, phản ánh một làn sóng cầu mới rất mạnh mẽ.

Trong khi cầu được tăng lên thì phía cung lại bị thắt chặt. Sản lượng xây dựng nhà ở giảm đáng kể so với giai đoạn trước đại dịch và chưa có dấu hiệu phục hồi. Ủy ban nhà ở quốc gia (National Housing Supply and Affordability Council) dự báo Úc sẽ thiếu khoảng 79.000 căn trong 5 năm tới, cộng thêm khoản thiếu hụt tích tụ 200.000–300.000 căn theo ước tính của Shane Oliver.

Số lượng di cư ròng vẫn duy trì ở mức cao, hơn 340.000 người năm 2023, chỉ giảm nhẹ so với đỉnh 550.000 của năm 2022, và dữ liệu 2024 cho thấy xu hướng này đang quay lại. Dòng nhập cư kết hợp với tỷ lệ trống thuê nhà xuống mức thấp lịch sử đã khiến thị trường cho thuê rơi vào khủng hoảng, đẩy người thuê, đặc biệt là những người trẻ, vào tình thế khó khăn gấp đôi: vừa phải trả tiền thuê kỷ lục, vừa khó tích lũy tiền đặt cọc để mua nhà.

Triển vọng ngắn hạn vì thế khá rõ ràng: thị trường bất động sản Úc có khả năng tăng mạnh trong 12 đến 18 tháng tới, được hỗ trợ bởi lãi suất thấp hơn, kỳ vọng giá lên và các chính sách tài khóa kích cầu. Tuy nhiên, sự lạc quan này không nên che lấp các nguy cơ trong trung và dài hạn.

Kinh nghiệm từ New Zealand và Canada – hai nền kinh tế có cấu trúc dân số, chính sách nhập cư và thị trường tài chính khá tương đồng – cho thấy giá nhà có thể sụt giảm sâu sau giai đoạn bùng nổ. Canada đã chứng kiến giá nhà thực tế giảm khoảng 30% từ đỉnh tháng 2/2022; New Zealand cũng rơi về mức giá điều chỉnh thực từ cuối năm 2019.

Giá nhà và tỷ lệ giá/thu nhập đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tăng trưởng thu nhập thực tế và GDP bình quân đầu người tại Úc

Khi tổng giá trị thị trường nhà ở ở Úc hiện đã lên tới khoảng 4,2 lần GDP, một mức rất cao theo chuẩn quốc tế, kịch bản điều chỉnh sau một giai đoạn tăng mạnh hoàn toàn có cơ sở. Những thành phố đã tăng quá nhanh như Brisbane (giá tăng trên 90% trong 5 năm) hay Adelaide, hoặc những thị trường giàu tính chu kỳ như Perth, có thể là tâm điểm của một cuộc điều chỉnh. Ngược lại, Melbourne với mức tăng chỉ 20% trong 5 năm có thể ít rủi ro hơn, nhưng toàn quốc khó tránh khỏi tác động dây chuyền.

Một rủi ro đáng lưu ý là gánh nặng nợ hộ gia đình. Thời hạn vay trung bình đã kéo dài lên đến 35–40 năm, khiến thế hệ trẻ có nguy cơ “phục dịch nợ nần” tới tận tuổi nghỉ hưu. Nhiều người đã bước vào giai đoạn hưu trí với khoản thế chấp chưa trả hết, điều chưa từng phổ biến trước đây. Tỷ lệ nợ trên thu nhập hộ gia đình đã ở mức rất cao, trong khi thu nhập thực tế không tăng.

Các chính sách đặt cọc 5% có thể giúp một số người mua sớm hơn, nhưng đồng thời đẩy họ vào tình thế vay nhiều hơn và dễ rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu (negative equity) nếu giá nhà đảo chiều. Trong trường hợp giá giảm 15%, phần lớn người mua theo chương trình hỗ trợ này sẽ mất sạch vốn tự có.

Trước kia, các ngân hàng Úc cho vay khoảng hai phần ba vào lĩnh vực doanh nghiệp và một phần ba vào nhà ở; hiện nay tỷ lệ này đã đảo ngược, với hai phần ba tín dụng chảy vào thế chấp bđs. Điều này cho thấy nguồn lực tài chính quốc gia bị hút vào việc đầu cơ tài sản nhiều hơn đầu tư sản xuất, kéo theo nguy cơ đình trệ năng suất trong dài hạn.

Tóm lại, bức tranh bất động sản Úc là sự kết hợp của hai mặt đối lập. Trong ngắn hạn, giá nhà gần như chắc chắn sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ chính sách lãi suất, tài khóa và tâm lý thị trường, tạo cơ hội cho những người nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, về dài hạn, rủi ro điều chỉnh sâu là hiện hữu, đặc biệt tại những khu vực tăng trưởng quá nóng./.