Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam không còn ở giai đoạn “tiền rẻ” và tăng trưởng dễ dàng như những năm trước. Mặt bằng lãi suất đi lên đang làm thay đổi cấu trúc dòng tiền, buộc nhà đầu tư điều chỉnh chiến lược, chuyển từ lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị.
Lãi suất tăng, chi phí vốn đội lên rõ rệt
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Một số ngân hàng lớn công bố lãi suất ưu đãi 6-12 tháng đầu quanh mức 9,6-10,1%/năm; với các kỳ hạn cố định dài 18-24 tháng, lãi suất có thể lên tới 13,5-13,9%/năm, cao hơn rõ rệt so với vùng quanh 8%/năm của các năm trước.
Tại một số nhà băng khác, lãi suất ưu đãi năm đầu ở mức 8,5-9,5%/năm, song đi kèm biên độ cộng thêm 1,5-3,5% sau thời gian ưu đãi. Điều này khiến chi phí vốn thực tế trong các năm tiếp theo có thể chạm hoặc vượt ngưỡng 11-12%/năm, tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền trả nợ của người vay.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc mạnh. Hoạt động đầu tư dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn phù hợp. Các sản phẩm được thị trường ưu tiên là tài sản có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền, thanh khoản tốt và pháp lý minh bạch.
Thanh khoản chậm lại, thị trường tự điều chỉnh
Diễn biến từ nửa cuối năm 2025 cho thấy khi lãi suất vay mua nhà tăng lên quanh vùng 11%/năm, lực cầu mang tính đầu cơ suy giảm rõ rệt. Tốc độ hấp thụ tại nhiều dự án chậm lại, lượng tồn kho ở một số chủ đầu tư tăng lên mức nhất định.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên môn cho rằng đây là quá trình điều chỉnh mang tính kỹ thuật và cần thiết, giúp mặt bằng giá phản ánh sát hơn giá trị thực của tài sản thay vì tăng nóng theo kỳ vọng.
Ở góc nhìn dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó giảm sâu trên diện rộng khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Các dự án giao thông liên vùng, cao tốc, vành đai, sân bay khi hoàn thiện được kỳ vọng sẽ tiếp tục tạo hiệu ứng gia tăng giá trị tại nhiều khu vực.
Dù vậy, năm 2026 được dự báo không còn xuất hiện các đợt tăng nóng lan rộng. Thị trường chuyển sang trạng thái phân hóa, trong đó doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt và dự án có nền tảng pháp lý – hạ tầng rõ ràng sẽ chiếm ưu thế.
Áp lực đòn bẩy tài chính và yêu cầu cơ cấu danh mục
Dẫn lời trên Tiền Phong, PGS. TS Nguyễn Văn Phương – chuyên gia kinh tế Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội – cho biết bối cảnh lãi suất tăng đặt ra yêu cầu cấp thiết về tái cơ cấu chiến lược đầu tư.
Trọng tâm là quản trị đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư cần xác định ngưỡng an toàn cho tỷ lệ vay trên tổng giá trị tài sản, đồng thời bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vẫn nằm trong khả năng dòng tiền ngay cả khi lãi suất tăng thêm 0,5-0,7 điểm %. Khi chi phí vốn ở mức cao, chiến lược lướt sóng ngắn hạn trở nên kém hiệu quả và rủi ro thua lỗ gia tăng nếu thị trường điều chỉnh.
Sự phân hóa giữa các phân khúc được dự báo ngày càng rõ. Nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng tốt và do chủ đầu tư uy tín phát triển tiếp tục giữ lợi thế. Phân khúc căn hộ tại đô thị lớn, nhà ở tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, bất động sản gắn với các công trình giao thông trọng điểm được đánh giá có sức chống chịu tốt hơn.
Ngược lại, đất nền xa trung tâm, dự án phụ thuộc vào thông tin quy hoạch chưa rõ ràng hoặc thiếu hạ tầng đồng bộ sẽ chịu áp lực lớn khi chi phí vốn tăng làm thu hẹp nhóm nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy.
Bất động sản không còn là cuộc chơi ngắn hạn
Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên tập trung toàn bộ danh mục vào bất động sản, dù đây vẫn là kênh tích lũy tài sản dài hạn quan trọng. Xu hướng phân bổ tài sản đang dịch chuyển theo hướng cân bằng hơn giữa bất động sản, vàng, chứng khoán và tiền gửi.
Trong bối cảnh mới, bất động sản phù hợp với phần vốn dài hạn, trong khi quỹ dự phòng và phần vốn linh hoạt cần được phân bổ vào các tài sản có tính thanh khoản cao để duy trì an toàn tài chính.
Mặt bằng lãi suất cao và điều kiện vĩ mô nhiều biến số đang đưa thị trường bất động sản sang giai đoạn vận hành dựa nhiều hơn vào dòng tiền thực, giá trị thực và kỷ luật tài chính. Đây được xem là phép thử đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư cá nhân trong chu kỳ mới./.
