Quan điểm này được nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra trong bối cảnh quy mô tín dụng vào ngành bất động sản (gồm cho vay và trái phiếu doanh nghiệp) hiện nay đã cao hơn nhiều so với trước đây.
Cụ thể, tính đến ngày 30/6/2022, số dư tín dụng vào bất động sản là 2,37 triệu tỉ đồng, tương đương 20,7% tổng tín dụng toàn nền kinh tế - cao hơn đáng kể so với mức 16,5% vào năm 2017.
Theo VDSC, áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản (vốn là những chủ thể có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất) ngày càng tăng và ở mức cao trong thời gian còn lại của năm.
Nguyên nhân chủ yếu là do hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ đã bị đình trệ trong phần lớn thời gian của năm 2022, do Nghị định 153 sửa đổi cần nhiều thời gian xem xét trước khi được thông qua vào tháng 9/2022, đã phần nào ảnh hưởng đến dòng tiền đáo hạn trong năm 2022.
Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu bị thử thách khi liên tiếp có hai sự kiện bắt giữ lãnh đạo cấp cao của hai tập đoàn bất động sản lớn - vốn có quy mô phát hành trái phiếu riêng lẻ cao trong ngành.
Điều này đã tăng thêm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản khi các nhà đầu tư yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Ước tính có khoảng 142.000 tỉ đồng trái phiếu đã được mua lại trước hạn trong 9 tháng đầu năm 2022.
VDSC cho rằng, bên cạnh việc kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, Nghị định 65 và biến cố ở hai tập đoàn bất động sản lớn vừa qua là những “cú phanh gấp” về nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, mà đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.
Trong khi đó, từ đầu năm nay, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt do cung không gặp cầu, dòng vốn vào bất động sản gặp khó do cả tín dụng thắt chặt và lãi suất tăng, cùng với chủ trương ngăn chặn đầu cơ bất động sản của Chính phủ gây sức ép giảm giá bán.
Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đang xem xét bổ sung các quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản.
Theo VDSC, áp lực dòng tiền cao phát sinh trong ngắn hạn trong khi tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa giảm có thể dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp có số dư trái phiếu riêng lẻ cao có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ các khoản vay tại ngân hàng.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, những người nắm giữ trái phiếu không được thanh toán gốc và lãi đúng hạn, có thể gián tiếp gặp khó khăn về dòng tiền. Đây cũng là rủi ro tiềm tàng nếu các cá nhân này có khoản vay tại ngân hàng nhưng thiếu các dòng thu nhập ổn định.
Với bối cảnh như trên, VDSC đánh giá xác suất nợ xấu gia tăng tại các ngân hàng đang cao hơn, tạo áp lực lên chi phí tín dụng trong các quý tiếp theo.
VDSC cho rằng, những ngân hàng có mức phân bổ cao tín dụng vào cho vay bất động sản sẽ chịu rủi ro cao hơn các ngân hàng khác, nhưng mức độ rủi ro là khác nhau tùy vào mức độ tiếp xúc tín dụng (cho vay và đầu tư trái phếu doanh nghiệp) với ngành bất động sản và sức khỏe tài chính của các đối tác liên quan./.
